Պաշտոնական տվյալներով՝ այս տարվա սեպտեմբերին Հայաստանի մայրաքաղաքում կնքվել է բնակարանների առքուվաճառքի 1051 գործարք։ Օգոստոսի համեմատ այս ցուցանիշն աճել է 6,5%-ով, իսկ անցած տարվա սեպտեմբերի համեմատ՝ 2,1%-ով։
Ընդհանուր առմամբ, այս տարվա առաջին ինն ամիսներին ամենաշատ գործարքները բաժին են ընկել Արաբկիր թաղամասին, ամենաքիչը՝ մայրաքաղաքի կենտրոնից հեռու գտնվող ծայրամասին՝ Նուբարաշենին (տես գրաֆիկը): Բնակարանների քանակով մայրաքաղաքում Արաբկիրը երկրորդ տեղում է (Նոր Նորք թաղամասից հետո), իսկ ծայրամասային Նուբարաշենը՝ վերջինը։ Բայց, դրանից բացի, հարուստ գնորդների համար կա եւս մեկ, շատ ավելի կարեւոր գործոն։
Նշենք, որ հետագա տեքստում գները ներկայացված են միայն պաշտոնական տարբերակով՝ առանց որեւէ ճշգրտման։ Սակայն պետք է հաշվի առնել, որ բնակարանների «պաշտոնական» գների եւ ինտերնետում կայքերում առաջարկվող գների միջեւ զգալի տարբերություն կա։ Ըստ տեղի անշարժ գույքի գործակալներից մեկի՝ մայրաքաղաքի երկրորդային շուկայում անշարժ գույքի առաջարկն աճել է։ Սրանում իր դերն է խաղացել նաեւ լայնածավալ արտագաղթը։ Բայց տարօրինակն այն է, որ շուկայում այս կտրուկ տեղաշարժերը չեն ազդել «պաշտոնական» գների դինամիկայի վրա։
Հանրահայտ է, որ Երեւանում շատ գնորդների համար ամենագրավիչը Կենտրոնն է, որը հաճախ անվանում են «էլիտար թաղամաս»։ Սակայն այստեղ անշարժ գույք կարող են գնել միայն հարուստ քաղաքացիները։ Մայրաքաղաքի այս եւ այլ շրջանների միջեւ գների տարբերությունը հասնում է տպավորիչ թվերի (տես աղյուսակներ 1 եւ 2):
Այսպես, սեպտեմբերին բոլոր թաղամասերի (բացառությամբ Կենտրոնի) ընդհանուր միջին գինը կազմել է 646 դոլար՝ բնակարանի 1 ք/մ մակերեսի համար։ Մինչդեռ «էլիտար» շրջանի համար այս ցուցանիշը կրկնակի բարձր է եղել՝ 1332 դոլար՝ 1 ք/մ-ի համար։ Չնայած այս թանկությանը, մայրաքաղաքում բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների քանակով Կենտրոնը զբաղեցնում է երկրորդ տեղը (Արաբկիրից հետո):
Արաբկիրը, գների մակարդակով, երկրորդ տեղում է մայրաքաղաքի վարկանիշում։ «Էլիտարությամբ» այս տարածքը զիջում է միայն Կենտրոնին, բայց առաջ է մայրաքաղաքի ծայրամասերից։ Այս երկու գործոնների օպտիմալ հարաբերակցությունը կանխորոշել է Արաբկիրի առաջատարությունը բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների քանակի վարկանիշում։
Այսպիսով, այս վարկանիշում թանկարժեք անշարժ գույքով առաջատար են երկու թաղամասեր՝ Կենտրոնը եւ Արաբկիրը, որոնց հունվար-սեպտեմբերին բաժին է ընկել Երեւանում բնակարանների առքուվաճառքի բոլոր գործարքների 35%-ը։ Դրան շատ առումներով նպաստել են նորակառույցները։ Նկատենք, որ նոր բազմաբնակարան շենքերի քանակով այս թաղամասերը շատ առաջ են ծայրամասերից։ Կառուցապատողների կոմերցիոն հետաքրքրությունը լիովին հասկանալի է։ Նույն շինարարական ծախսերով Կենտրոնում եւ Արաբկիրում նորակառույցների շահութաբերությունը զգալիորեն ավելի բարձր է, քան ծայրամասերում։
Նորակառույցներում «ոչ էժան» բնակարանների վաճառքի աճին նպաստել են բնակչության որոշակի խմբերի համար արտոնյալ հիփոթեքային վարկերի ծրագրերը։ Ասենք՝ «Մատչելի բնակարան երիտասարդ ընտանիքին» ծրագիրը։ Զգալի դեր է խաղացել նաեւ հիփոթեքային վարկավորման շրջանակներում եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը։ Անցյալ տարի այս ծրագրից օգտվել է 12 300 մարդ, այս տարի այդ ցուցանիշը սպասվում է, որ կլինի 20 000։
Սակայն հաջորդ տարվանից ծրագիրը կսկսի աստիճանաբար փակվել՝ սկսած Երեւանի կենտրոնական գոտուց։ Երկարաժամկետ հեռանկարում այս որոշումը բացասաբար կանդրադառնա մայրաքաղաքում բնակարանաշինության վրա, եւ բնակարանների առաջնային շուկան կկորցնի իր նշանակությունը։ Դժվար թե կառուցապատողները ամբողջական կազմով «թանկ» տարածքներից տեղափոխվեն «էժան» ծայրամասեր։
Պարզ հաշվարկը (հիմնված յուրաքանչյուր տարածքի «պաշտոնական» առավելագույն գների վրա) ցույց է տալիս, որ 100 ք/մ մակերեսով բնակարանի արժեքի տարբերությունը Կենտրոն թաղամասի եւ, ասենք, Մալաթիա-Սեբաստիայի ծայրամասերի միջեւ, հասնում է մոտ 100 000 դոլարի։ Կհամաձայնե՞ն արդյոք կառուցապատողները նման գումար կորցնել նորակառույց շենքի բազմաթիվ բնակարաններից յուրաքանչյուրի համար։ Քաղաքացիները բնակարան կգնե՞ն ծայրամասում, բայց փոքր կենտրոնի գներով։ Դժվար չէ կռահել, թե ինչպիսին կլինեն պատասխանները։
Այլ հարց է՝ կնպաստի՞ արդյոք արտասահմանցիների պահանջարկը անշարժ գույքի թանկացմանը։ Պաշտոնական հրապարակումներում առանձին Երեւանի համար օտարերկրյա քաղաքացիների վերաբերյալ տվյալներ չեն տրամադրվում։ Ուստի մենք կնշենք Հայաստանի համար ամբողջությամբ։
Նշենք, որ Հայաստանի բնակարանների ընդհանուր ֆոնդում Երեւանի մասնաբաժինը գերակշռող է (այս տարվա սկզբին` 56%)։ Բացի այդ, մայրաքաղաքում բնակարանների շուկան ավելի դինամիկ է, քան մարզերում։ Ուստի Հայաստանում բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների ընդհանուր թվի մեջ մայրաքաղաքի տեսակարար կշիռը նկատելիորեն ավելի մեծ է, քան ընդհանուր ֆոնդում (օրինակ, հաշվետու սեպտեմբերին՝ 67%)։
Այստեղից եզրակացություն՝ օտարերկրյա քաղաքացիների ցուցանիշներն ավելի շատ վերաբերում են Երեւանին, քան մարզային բնակավայրերին։ Բացի այդ, մեր սփյուռքի ներկայացուցիչները հիմնականում նախընտրում են բնակարաններ գնել հենց մայրաքաղաքում (իսկ ունեւորները՝ նրա «էլիտար» կենտրոնում):
Հաշվետու սեպտեմբերին Հայաստանում օտարերկրյա քաղաքացիները վաճառել են 138 բնակարան եւ գնել 91 բնակարան։ Երկրում բնակարանների առքուվաճառքի գործարքների ընդհանուր թվում օտարերկրացիների մասնաբաժինը հասել է գրեթե 15%-ի։ Հետաքրքրաշարժ է օտարերկրացիների հետ կապված հետեւյալ գործոնը՝ նրանց կողմից վաճառված բնակարանների քանակը նկատելիորեն ավելի շատ է, քան գնվածներինը։ Սա ամենեւին էլ պատահականություն չէ, սեպտեմբերի համար։
Եթե դիտարկենք վերջին տարիների նմանատիպ տվյալները, ապա ակնհայտ է նույն անհամաչափությունը։ Ինչպես կարելի է ենթադրել, «օտարների» մի մասը ներկայացնում են մեր արտագաղթողները (որոնք փոխել են իրենց քաղաքացիությունը), որոնք, հաստատվելով նոր հայրենիքում, վաճառել են իրենց տները Հայաստանում։
Հետեւաբար, գործարքների ընդհանուր քանակում հաշվարկենք միայն այն արտասահմանցիների մասնաբաժինը, ովքեր բնակարան են գնել։ Սեպտեմբերին այս ցուցանիշը երկրում, ընդհանուր առմամբ, չի հասել 6%-ի նիշին։ Եթե պայմանականորեն ընդունենք, որ բոլոր օտարերկրացի գնորդները բնակարաններ են գնել միայն Երեւանում, ապա նրանց մասնաբաժինը այստեղ կմոտենա 9%-ի։ Այնուհետեւ ենթադրենք, որ օտարերկրացի գնորդների մեծ մասը բնակարաններ է գնում մայրաքաղաքի փոքր կենտրոնում։ Այդ դեպքում չի բացառվում նրանց որոշակի ազդեցությունը գների ձեւավորման վրա, բայց միայն տվյալ թաղամասի սահմաններում։
ԱՄՆ դոլարով «պաշտոնական» գների անշեղ աճը մեր սփյուռքի ներկայացուցիչների համար կարող է լրացուցիչ խթան դառնալ տեղական անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ անելու համար։ Նշենք, որ սեպտեմբերին, ընթացիկ տարվա հունվարի համեմատ, ԱՄՆ դոլարի փոխարժեքը դրամի նկատմամբ նվազել է 6,3%-ով։ Արդյունքում դոլարային արտահայտությամբ գներն աճել են ինչպես դրամով գների աճման, այնպես էլ հենց դոլարի «թուլացման» հաշվին։ Երկրորդ աղյուսակում առանձին սյունակով բերված է «քառակուսու» գների աճը ԱՄՆ դոլարով` պայմանավորված միայն փոխարժեքի գործոնով.
Եզրափակելով հավելենք, որ մայրաքաղաքում բնակարան գնորդների կոնտինգենտը համալրվել է Արցախից փախստականներով։ Մայրաքաղաքային գործակալներից մեկի խոսքերով, նրանք, ում դրամական միջոցները թույլ են տալիս, հիմնականում միջին գնային սեգմենտի բնակարաններ են գնում։ Սակայն փախստականների ճնշող մեծամասնությունը բնակարան գնելու համար գումար չունի, եւ գտնվում է բավականին ծանր վիճակում։ Նրանք պետության, ինչպես նաեւ արտերկրի մեր սփյուռքի շտապ օգնության կարիքն ունեն։